Immobilienrente: Modelle & Unterschiede. Vor- und Nachteile?

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Eine eigene Immobilie ist eine beliebte Möglichkeit, sich im Alter abzusichern. Nach jahrelangen Abzahlungen ist jedoch ein großer Teil des eigenen Vermögens in der Immobilie gebunden und steht nicht zur freien Verfügung. Die Immobilienrente ermöglicht es älteren Personen, Kapital aus ihrer Immobilie wieder freizusetzen und somit im Alter liquide zu bleiben. Wir erklären Ihnen, welche Modelle der Immobilienverrentung es gibt, wie sie funktionieren und für wen sie sich lohnen.

Mit der Verrentung Ihrer Immobilie können Sie Ihre monatliche Rente aufbessern und sich auch im Alter noch größere Wünsche erfüllen.
Eine Immobilienrente ermöglicht es Ihnen, bis zum Lebensende im eigenen Haus wohnen zu bleiben und finanziell abgesichert zu sein.
Zur Altersfinanzierung kommen je nach Ihrer individuellen Lebenslage und Ihren Ansprüchen verschiedene Modelle, die jeweils Vor- und Nachteile haben, infrage.

Was ist eine Immobilienrente?

Die Immobilienrente ist eine Form der Altersfinanzierung. Bei der klassischen Immobilienverrentung (Leibrente) verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung und erhalten dadurch das Kapital, das in Ihrer Immobilie gebunden ist, zurück. Andere Modelle ermöglichen es, einen Teil der Immobilie zu verkaufen oder gänzlich Eigentümer:in zu bleiben und eine monatliche Rente aus einer Umkehrhypothek zu erhalten.

Unabhängig von der Variante der Verrentung ändert sich nichts an Ihrer Wohnsituation: Sie wohnen weiterhin in Ihrem Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung – in der Regel mietfrei. Über die Sicherheit müssen Sie sich keine Sorgen machen, denn Ihr lebenslanges Wohnrecht wird bei der Verrentung Ihrer Immobilie notariell im Grundbuch eingetragen. Grundsätzlich gibt es folgende Möglichkeiten, mit denen Sie Ihre Liquidität im Alter durch eine monatliche Rente oder eine Einmalzahlung erhöhen können:

Klassische Verrentung (Leibrente)
Nießbrauch
Teilverkauf
Umkehrhypothek

Wichtig: Der Hausverkauf auf Rentenbasis kommt dann infrage, wenn Sie Ihre Immobilie nicht vererben wollen. Wünschen Sie sich, Ihre Erben und Erbinnen anderweitig zu unterstützen, bietet die Verrentung die nötige Liquidität. Eine Alternative bietet der Teilverkauf: Mit diesem Modell ist es weiterhin möglich, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu vererben.

Wann ist eine Immobilienverrentung sinnvoll?

Die Verrentung von Immobilien kann in einer Vielzahl von Situationen hilfreich sein. Haben Sie über Jahre oder Jahrzehnte in die Abzahlung Ihrer Immobilie investiert, haben Sie den Vorteil, einen sicheren Wohnsitz im Alter zu besitzen. Ein großer Teil Ihres Vermögens ist dann allerdings gebunden und steht Ihnen nicht mehr zur Verfügung. Das kann sich als problematisch erweisen, wenn Sie sich im Rentenalter noch größere Wünsche erfüllen möchten oder wenn Reparaturen am Haus notwendig werden. Hierfür ist die monatliche Rente oftmals zu klein.

Mit zunehmendem Alter wird es zudem schwieriger, noch einen Kredit bei einer Bank zu erhalten, weil diese das Risiko eines Rückzahlungsausfalls oftmals als zu hoch einschätzt. Eine klassische Immobilienrente in Form einer monatlichen Zusatzrente kann hier Abhilfe schaffen. Mit dem Verkauf Ihrer Immobilie müssen Sie sich nicht mehr um die Instandhaltung kümmern, denn für die meisten Reparaturen kommen in der Folge die neuen Eigentümer:innen auf. Das freigewordene Kapital können Sie daher besonders flexibel nutzen. Bei anderen Rentenmodellen bleiben Sie zwar selbst verantwortlich für die Instandhaltung, können hierfür aber ebenfalls das Kapital nutzen, das Sie durch die Verrentung erhalten.

Welche Modelle der Immobilienverrentung gibt es?

Wollen Sie Ihre Immobilie zur Altersfinanzierung nutzen, können Sie aus unterschiedlichen Modellen wählen. In erster Linie unterscheiden sie sich danach, ob Sie weiterhin Eigentümer:in bleiben, welche Rechte und Pflichten Sie nachfolgend haben und in welcher Form der Erlös ausgezahlt wird. Auch die Zugangsvoraussetzungen sind unterschiedlich.

Klassische Verrentung

Bei der Zusatzrente (Leibrente) handelt es sich um die klassische Variante der Immobilienverrentung. Sie stellt eine Sonderform des Immobilienverkaufs dar. Beim Hausverkauf auf Rentenbasis können Sie sich den Wert Ihrer Immobilie entweder in einer Summe auszahlen lassen oder den Wert stattdessen als monatliche Zusatzrente über bis zu 15 Jahre erhalten. Ebenfalls ist es möglich, die Rentenzahlungen auf weniger Jahre zu begrenzen oder eine Kombination dieser Möglichkeiten zu wählen. Mit dieser Zahlung ist es auch möglich, bestehende Kredite zu tilgen.

Damit Sie eine klassische Immobilienrente bzw. Zusatzrente bekommen können, müssen Sie in der Regel mindestens 70 Jahre alt sein. Je älter Sie sind und je höher Ihr Immobilienwert ausfällt, desto höher ist auch die monatliche Rentenzahlung. Die Angebote sind jedoch stets individuell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten, sodass im Einzelfall auch Ausnahmen möglich sind – etwa, wenn Sie ein Alter von 70 Jahren noch nicht erreicht haben.

Unabhängig von der Art der Auszahlung erhalten Sie mit dem Immobilienverkauf ein lebenslanges Wohnrecht in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung. Sowohl das mietfreie Wohnrecht als auch die Zahlungen der neuen Besitzer:innen an Sie werden notariell im Grundbuch eingetragen.

Nießbrauch

Die Immobilienverrentung geht in der Regel mit einem lebenslangen Wohnrecht einher. Das bedeutet, dass Sie mietfrei in Ihrem Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung leben können. Vermieten dürfen Sie die Räume allerdings nicht. Anders sieht es aus, wenn die Verrentung auf Nießbrauchbasis erfolgt: In diesem Fall können Sie frei über die Verwendung der Immobilie entscheiden und diese etwa vermieten, wenn Sie in eine Seniorenresidenz umziehen. Die Erlöse, die Sie aus der Vermietung beziehen, können Sie als zusätzliches finanzielles Polster nutzen.

Vermieten Sie Ihre Immobilie, müssen Sie sich um Ihre Mieter:innen und um die Instandhaltung kümmern, was gegebenenfalls auch Verwandte übernehmen können. Das Nießbrauchrecht ist zudem teurer als das einfache Wohnrecht. Da beide jeweils für die Ermittlung Ihrer Rentenhöhe einberechnet werden, verringert sich Ihre Einmalzahlung in der Nießbrauch-Variante.

Teilverkauf

Der Teilverkauf funktioniert wie die Verrentung auf Nießbrauchbasis. Der Unterschied ist allerdings, dass Sie nur bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie an eine Bank oder ein Immobilienunternehmen verkaufen. Käufer und Verkäufer werden als Eigentümer:innen in der ersten Abteilung des Grundbuchs genannt.

Für die gesamte Immobilie behalten Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Daher können Sie nicht nur in Ihrem Haus wohnen, sondern auch frei über dessen Verwendung entscheiden und es beispielsweise vermieten oder auf eigene Kosten umfassend sanieren. Im Gegenzug zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt. Es beläuft sich jährlich meist auf 3,5 bis 5 Prozent des erhaltenen Teilverkaufspreises, was etwa 0,3 bis 0,4 Prozent pro Monat entspricht.

Dieses Modell eignet sich, wenn Sie nur einen Teil Ihres gebundenen Kapitals benötigen. Eine Rentenzahlung erhalten Sie beim Teilverkauf nicht – die Auszahlung findet immer als Einmalzahlung statt. Obwohl es sich daher genau genommen nicht um eine Immobilienverrentung handelt, können Sie Ihre Liquidität mit einem Teilverkauf im Alter schnell erhöhen und Ihre Rente aufbessern. In der Regel ist dies bereits ab einem Alter von 55 Jahren und einem Immobilienwert ab 200.000 Euro möglich. Auch für Personen jünger als 55 Jahre ist das Modell des Immobilien-Teilverkaufs möglich, hier wird das Nießbrauchrecht aber nicht lebenslang gewährt, sondern auf 20 Jahre begrenzt.

Umkehrhypothek

Auch mit einer Umkehrhypothek ist eine Aufbesserung der Liquidität im Alter möglich. Bei einer umgekehrten Hypothek nehmen Sie einen Kreditvertrag auf, bei dem Ihre Immobilie als Sicherheit dient. Sie beleihen Ihr Haus oder Ihre Wohnung und erhalten im Gegenzug eine monatliche Darlehensrate wie eine Rente ausbezahlt. Auch größere Auszahlungsintervalle oder eine Einmalzahlung sind möglich.

Ein Eigentümerwechsel – wie bei der klassischen Verrentung – findet dabei nicht statt. Daher können Sie Ihre Immobilie weiterhin beliebig nutzen, sind allerdings auch für die Instandhaltung zuständig. Die Tilgung des Darlehens erfolgt in der Regel durch den Verkauf der Immobilie nach dem Tod oder dem Auszug der Besitzer:innen.

Achtung! Die Höhe der Raten, die Sie erhalten, berechnet sich in erster Linie anhand des Verkehrswerts Ihrer Immobilie. Die Umkehrhypothek wird allerdings nur bis zur Beleihungsgrenze vergeben, die bei etwa 50 bis 80 Prozent des Verkehrswerts liegt. Damit sichert sich die Bank gegen Risiken wie eine Wertminderung im Laufe der Zeit ab.

Vor- und Nachteile der einzelnen Modelle

Welche Form der Altersfinanzierung für Sie optimal ist, hängt in erster Linie von Ihren individuellen Umständen und Ihren persönlichen Wünschen ab. Bevor Sie sich für ein Modell entscheiden, sollten Sie sich genügend Zeit nehmen, um sich umfassend beraten zu lassen. Einen Überblick über die grundsätzlichen Vor- und Nachteile der einzelnen Modelle finden Sie in nachfolgender Tabelle:

Klassische Immobilienrente (Leibrente)

Vorteile

Einmalzahlung, monatliche Zusatzrente (5-15 Jahre) oder Kombination
Lebenslanges mietfreies Wohnrecht in der eigenen Immobilie
Zeit und Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen entfallen

Nachteile

Kein Rückkauf möglich
Vermietung der Immobilie ist nicht mehr möglich
Mindestalter von meist 70 Jah

Nießbrauch Form der Altersfinanzierung

Vorteile

Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen
Vermietung der Immobilie ist möglich

Nachteile

Geringere Auszahlungssumme als beim Wohnrecht
Für Instandhaltungsmaßnahmen muss weiterhin selbst aufgekommen werden
Verantwortung für Mieter:innen

Teilverkauf Form der Altersfinanzierung

Vorteile

Anteile können zurückgekauft werden
Nießbrauchrecht ermöglicht die Vermietung
Immobilie kann weiterhin vererbt werden
Schon vor Renteneintritt möglich

Nachteile

Zahlung eines Nutzungsentgelts
Kosten für Instandhaltungen müssen meist weiter vollständig übernommen werden

Umkehrhypothek Form der Altersfinanzierung

Vorteile

Sie bleiben weiterhin Besitzer:in der Immobilie
Keine Tilgungs- oder Zinszahlungen während der Laufzeit

Nachteile

Risikoabschläge vermindern den Auszahlungsbetrag
Sie müssen oftmals anfallende Notar-, Grundbuch- und Gutachterkosten übernehmen

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Verrentung oder Vollverkauf?

Alternativ zur Immobilienrente haben Sie auch die Möglichkeit des Vollverkaufs. Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, erhalten Sie den Immobilienwert in Form einer Einmalzahlung, können das Haus oder die Eigentumswohnung im Anschluss aber nicht mehr selbst nutzen.

Ein Verkauf bietet sich beispielsweise an, wenn Sie bisher in einer ländlichen Gegend gewohnt haben, aber im Alter in Stadtnähe ziehen wollen. Das gilt besonders, wenn es sich um ein großes Haus handelt, um dessen Instandhaltung Sie sich nicht mehr kümmern können. Auch wenn Sie in eine Seniorenresidenz oder in ein Pflegeheim umziehen und Ihre Immobilie nicht vererben wollen, ist der Verkauf eine sinnvolle Option, um Ihr Kapital wieder nutzen zu können.

Wollen Sie trotz des Immobilienverkaufs weiterhin in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung leben, kommt das sogenannte Sale-and-Leaseback-Modell infrage. Dabei vereinbaren Sie, dass das Objekt nach dem Verkauf von Ihnen angemietet wird. In der Regel wird zudem vertraglich festgehalten, dass die neuen Eigentümer:innen auf eine spätere Eigenbedarfskündigung verzichten.

Häufig gestellte Fragen immobilienrente

Profitiere ich beim Verkauf auf Rentenbasis von Wertsteigerungen?: Beim Teilverkauf sind Sie weiterhin Eigentümer:in eines Teils Ihrer Immobilie. Somit profitieren Sie auch von einem möglichen Wertzuwachs. Anders ist es bei der klassischen Verrentung, da Sie die Immobilie hier vollständig verkaufen.
Wonach richtet sich die Höhe der Rentenzahlung?: Ausschlaggebend ist vor allem der Immobilienwert. Darüber hinaus spielen auch Ihr Alter, die statistische Lebenserwartung und die Entscheidung für das Wohnrecht oder das Nießbrauchrecht eine Rolle. Wollen Sie mit einer Einmalzahlung eine Restschuld ablösen, verringert sich die verbleibende Rentenzahlung entsprechend.
Kann ich meine Immobilie trotz der Rente vererben?: Das ist abhängig vom Verrentungsmodell. Beim Teilverkauf ist es möglich, dass Anteile zurückgekauft werden, wodurch Sie Ihre Immobilie ebenfalls vererben können. Nehmen Sie eine Umkehrhypothek auf, können Ihre Erben und Erbinnen die Tilgung nach Ende der Laufzeit übernehmen und die Immobilie so erwerben.

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